世界経済が本格的な景気後退に入る中で
経済が好調だと言われているのが
『MENA』 と呼ばれる
・中東 （Middle East） &
・北アフリカ （North Africa）
の地域です。
正確に言えば、MENA全体と言うよりは
・UAE （ドバイ）
・サウジアラビア
・カタール
・エジプト
の4ヶ国です。
世界経済のエンジンと言われていた
中国は、2021年8.08%の経済成長率でしたが
今年（2022年）は3.21%と、予測を下方修正しています。
しかし、そんな中でUAE (ドバイ)は
2021年3.8%の経済成長率から
今年（2022年）は5.05%の予測。
サウジアラビアは
2021年3.24%の経済成長率から
今年（2022年）は7.6%の予測。
カタールは
2021年1.59%の経済成長率から
今年（2022年）は3.35%の予測。
エジプトは
2021年3.28%の経済成長率から
今年（2022年）は6.61%の予測。
このエリアは世界経済の景気後退とは
相反して、好調なのです。
引用：世界経済のネタ帳より
このMENAエリアは
言語（アラビア語）も文化も、宗教（イスラム）も
同じなため、MENAと言う
１つの地域として見るべきだと
考えています。
エジプトはアフリカ大陸の中にはありますが
アフリカの国と言うよりは
MENAの国と言った方が、かなり
しっくりきます。
実際に、エジプトにもっとも投資をしている国は
アメリカでも、中国でも
アフリカの国でもなく
・UAE （ドバイ）
・サウジアラビア
・カタール
の３カ国であり
同じ言語、文化、宗教だからこそ
よくエジプトを理解でき、投資がしやすい
と言うことだと思います。
今後、世界の中で
ますますMENAが注目はされてくることは
間違いないと思いますし
MENAの中心がエジプトである以上
1番、人と、お金が流入するのが
エジプトです。
まだまだ、エジプトの不動産は安く
億を超える物件はありませんが
いずれ、億超えの不動産もたくさん
出て来ると思います。
エジプトの新首都の凄さは
やはり実際に見てみないと伝わらないかな？
と思っています。
前回は、20名以上の方がエジプトで訪れ
エジプトの新首都を見学しました。
エジプトに来た人しか分からないですが
皆さん、大興奮の見学ツアーとなりました。
エジプトの現在の首都 『カイロ』
と言う街に行ったことがある人であれば
よくご存知かと思いますが
カイロは、無計画な都市開発を
長年行ってきており
さらにそこに人口増加も相まって
・汚い
・人が多い（過密）
・慢性的な交通渋滞
・歩道が整備されておらず危険
・建物が古い
・緑がない
と、とんでもなくひどい状態となりました。
１枚のカイロの写真を見て頂きたいですが
これが、カイロの日常です。
カイロには1000万人近くの人が
住んでいますが、信じられない話
信号機はまったくありません。
一応、信号機はゼロではないみたいですが
正直、どこにあるのか？ 分からないです。
少なくとも、カイロに滞在している間は
信号機を見かけることはありませんでした。
少し前に 『エジプトへ移住する』 と言う
話をしましたが、それはあくまで
『新首都に移住する』 と言う話であり
『カイロには絶対に移住をしたいとは
思いません』 。
それくらい、カイロはひどいわけです。
正直、今のカイロを壊し
再開発をするのは、とんでもなく
コストもかかり、大変です。
だからこそ
『新首都計画』 が生まれたのです。
カイロの街の反省を生かし
ゼロから都市設計をし
公共インフラ （高速鉄道やモノレール）の整備。
ゆとりのある住宅。
整備された道路。
緑の多い街。
など、世界中の誰もが
『ここに住みたい！』 と思う都市を
ゼロから設計したのです。
そして、ゼロから設計したからこそ
理想の都市が設計をできたわけです。
現在、カイロにある全ての行政機関は
新首都に移転しますし
大使館も全て移転します。
この話、まず間違いなく
日本ではできないです。
下記の地図を見てください。
カイロの中心から、新首都の政府エリアまで
約70km離れているわけです。
渋滞なしで行っても
車で１時間以上です。
実際にはカイロからですと
渋滞をするので、１時間３０分以上かかります。
カイロにある全ての行政機関が
新首都に移転するとお伝えしたと思いますが
何がいいたいのか？ と言いますと
『今までカイロで、できた行政手続きが
カイロではできなくなる』 と言うことです。
つまり、カイロに住んでいて
新首都に引っ越しができない貧困層は
今後、車で１時間以上かけて
新首都まで来ないと、行政手続きが
できないわけです。
今まで、カイロでできたのに。
これが 『日本では絶対にできない』 と
言った理由です。
おそらく日本で行おうとすれば
『大反対』 でしょう。
しかし、これをエジプト政府は
行おうとしているわけです。
ただ、エジプト人は反対しているのか？
と言うと、そうでもなく
『仕方ないよね』 と言う感じです。
これは、現大統領の高い人気と
経済成長をし、国民の所得が
上がっていると言うことが大きいと思います。
前置きが長くなりましたが
いよいよ、新首都です。
まずは、現在
弊社でご紹介している
R７地区のランボルギーニレジデンスの
工事現場へと向かいます。
下記の動画は
ランボルギーニレジデンス、Atikaの
工事現場となります。
ランボルギーニレジデンスのプロジェクトと
Atikaのプロジェクトは
同じ開発会社で、同じエリアにあります。
※ ランボルギーニレジデンス
不動産視察ツアーの様子はこちら！
最新情報は こちら！
周辺は、見渡す限り砂漠ですが
それらも、すべて工事が進められています。
次に向かったのは 『金融地区』です。
この金融地区には
中央銀行も移転してくる他
エジプトの銀行や証券会社などの
本社ビルも全て移転してきます。
まさに、エジプトの金融の中心と
なる場所です。
動画には、新首都を走る
モノレールも映っていますが
遠くの方に、高層ビルが
映っているのが、分かりますでしょうか？
赤い矢印のあるビル群です。
高層ビル群も、現在
工事が着々と進んでいますが
そこがビジネス地区のビルです。
新首都の全体図で言うと
赤く丸で囲んだ場所が
ビジネス地区。
赤い星の箇所が
金融地区です。
地図で見ると、すごい近い場所に
あるように見えますが
動画を見て頂いて分かるように
実際は、まぁまぁの距離があるわけです。
これが 700k㎡（新首都全体の面積）の
プロジェクトだと言うことです。
そして、最後に向かったのは
まもなく完成する政府エリアです。
動画で完成した、多くの建物が
映っていたと思いますが
その建物全てが
エジプト政府の行政ビルとなります。
この場所は、エジプトの政治と行政の
中心となり、今後
全ての行政手続きをこの場所で
行うことになります。
なかなか、動画や写真だけでは
伝わりにくいのですが
こんなプロジェクト見たことがない!!
と唖然とするほど
とんでもない規模で開発を
行っています。
実際、今回参加された全員が
驚き『100%、上がる (不動産価格が) 』と
思ったほどです。
もちろん、投資である以上
100%がないのはご理解して頂いている
投資家様ばかりですし
もちろん、私達も 『100%上がる』 なんてことは
絶対に言わないです。
しかし、それでも
新首都に来ると
その可能性を感じ
『絶対に上がる!』 と、思ってしまうのです。
それくらい、この場所は
すごいと言うことです。
こればかり、来て頂かないと
絶対に分からないと思います。
ドバイにお住まいの方
ドバイ不動産に詳しい方
なら、ほとんどの方が知っていると思われる
不動産開発会社が 『Emaar（エマール）』 と
言う会社です。
【HP】
https://properties.emaar.com/en/
エマールはUAEの政府系不動産開発デベロッパーで
中東最大級の規模の会社です。また、ドバイ市場にも
上場をしています。
そのエマールはエジプトでも
不動産開発を行なっています。
まだ、新首都でのプロジェクトはありませんが
アップタウンと呼ばれる、カイロ郊外にある町で
開発プロジェクトを行なっています。
そのプロジェクトがこちらです。
エジプトの高級住宅街の代名詞でもある
『コンパウンド』 なのですが、私は
エジプトで数多くのコンパウンドを見てきましたが
コンパウンド内にゴルフ場があるのは
初めてみました。
価格は？と言うと
戸建てタイプ ( 建物面積：250㎡ ) で
約1100 万EGP （※ 8250万円 ）
アパートタイプで ( 専有面積：166㎡ )
約620 EGP（※ 4650万円 ）
マジかっ！！と言う金額です。
エジプトに来て１年経ちましたが
正直、この価格帯の新築住宅は
見たことがないです！
8250万円と言う金額は高いのですが
ただ、建物面積で250㎡あると言うことを
考えると、実はそこまで高くない。
敷地内には、ゴルフ場の他に
・プール
・ジム
・レストラン
・スーパー
・サッカー場
・テニス場
などなど、ありとあらゆる物が揃って
それでいて、部屋の広さは
250㎡と言うことを考えると
けっこう安いかなぁと思っています。
エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10%上昇 』 が義務化されています。
実際に、私が契約している部屋も
弊社でサポートさせて頂いた起業家の部屋も
『毎年10%賃料が上昇する 』 ことが
契約書に明記されています。
これは、弊社のクライアント様にも
お伝えさせて頂いておりますが
『毎年10%賃料が上昇する 』 と言うと
下記のように賃料が青天井で上がっていく
ことを想像してしまいますが、
実際はというと、
こんな右肩上がりには上昇をしません。
それは、なぜか？
『部屋を借りている人の退去 』 があるからです。
例えばですが
契約した家賃が100 だったとします。
それが翌年にはエジプトの法律で
110 になるわけですが
2年目の時に借りていた人が退去を
したとします。
すると不動産オーナーは
賃貸募集をかけるわけですが
前に借りていた人の賃料110 で
募集をかけるわけではありません。
その時の相場にあった賃料で
募集をかけるわけなので
100 なのか？105 なのか？
もしくは相場がかなり上昇して
130 なのか？
みたいな契約になるわけです。
すると、賃料上昇のイメージは
下記のようなイメージが正しくなります。
エジプトの不動産価格は上昇していますし
インフレも起きているので
基本的には右肩上がりで上昇をしていきますが
それでも『上がり下がりをしながらの上昇 』
と言うイメージが近いです。
この上昇がモロに表れてくるのは
立地が良いエリアに限定されると
考察しています。
つまり、東側に限定されたエリア！
だと思います。
現在、エジプトの首都はカイロです。
カイロの東にはNEWカイロ。
さらにその東には新首都が建設中で
さらにさらに、新首都の東には
貿易の拠点である『スエズ』 があり
スエズには工業地帯の『フリーゾーン』 があり、
世界中の工場が集まろうとしています。
つまり、エジプトの『仕事』 は
『新首都からスエズまで』の東に大きく
移動と拡大をしようとしており
人は仕事を求めて東へ東へ
移動を始めています。
そのため、不動産価格も
東の方が（人が集まる場所 ）高くなる
傾向がモロに出ています。
人が東へ東へ移動していく中で
私達は新首都からもっとも遠くなる
西側のエリア『ギザエリア』 の
不動産価格は大きく上がらないと考えてます。
（インフレ分は上がりますが… ）
もともと、ギザエリアは貧困層の多いエリアで
エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10% の上昇 』 と言うことが
義務付けられているとは言っても、
10％ の上昇なんかされたら、
賃料が払えない人の方が多いのです。
つまり、賃料上昇をする前の段階で
入居者は出て行きますし、
また安い賃料で人を募集しないと
『入居者が決まらない 』 という
エリアが貧困層エリアの現状です。
なので、賃料上昇の比較で見ると
下記のようなことが起こるわけです。
エジプトの不動産も東京エリアを
基準に考えてもらうと
非常に分かりやすくなるとお思います。
東京でもっとも不動産価格が高く
賃料上昇や不動産価格の上昇が
起こりやすいのはどこでしょうか？
それは、東京駅がある大手町や丸の内
六本木や麻布、千代田区の番町など
元々『資産価値が高い！』 と言われている
エリアではないでしょうか？
このような場所がエジプトでは
『新首都 』 になります。
逆に、東京の西側である
『あきる野市 』や『多摩 』エリアは
どうでしょうか？
元々『資産価値が低い 』エリアなので
多少の価格変動はあるにしても
『資産価値が高いエリア 』に比べると
不動産価格の上昇や賃料上昇が弱いわけです。
これが、エジプトで言うと『ギザエリア 』です。
日本の投資家からすると
エジプトの土地勘がないため
どのエリアがいいのか？分かりにくいものですが
その場合、エジプトのその場所（投資をする場所）が
『東京で言うと、どこに該当するのか？ 』
と言うことを考え
『東京のその場所で不動産投資をする価値はあるのか？ 』
と言うことを考えてもらうと
エジプトの不動産投資は、よりクリアになると思います。
安いエリア（ギザみたいな ）には安いなりの理由があり
安いから上昇すると言う理屈にはなりません。
画像の間取りをご覧ください。
こちらのヴィラ物件の平米数は広い方ですが、
よーく見てみますとヴィラ１棟 に、
バスルームが５つもあります。
なんとエジプトでは、
一般的なアパートメントでも
バスルームが２〜３つ以上あることが
普通なんです。
日本だと３LDK
家族４人で住むような物件であっても、
お風呂は仲良く１つというのが
一般的ではないでしょうか？
エジプトだけではなく、
欧米でも３ベッドルーム以上の住宅では、
バスルームが２つ以上ついている
スタイルが一般的です。
日本の場合、
ユニットバス以外は基本的にお風呂場と
トイレが別になっていますが、
欧米が指すバスルームとは、
シャワーと洗面台、
トイレがセットになったものです。
イメージ
エジプトも同じで、日本のような浴槽は
基本的についていないので、
シャワーとトイレが一緒になった空間を
バスルームとしています。
使い方としては、
マスタールームに大きめのバスルーム、
そして子供用のバスルーム、
ゲスト用で使い分けたりしています。
なかには掃除用品やストックルームとして
ユニークに使う人もいるようです。
エジプトの首都カイロの過密ぶりを解消するため
首都機能移転が予定される新しい首都では、
現在様々な高層タワーの計画と工事が行われています。
現在、世界で最も高い建物といえば
ドバイにある超高層ビル「ブルジュ・ハリファ」です。
アラブ首長国連邦の大都市ドバイにある世界一高いビルで、
ギネス記録に認定されている超高層ビルです。
高さは828mです。
全163階建てで1～8階と38～39階がアルマーニ・ホテル、
9～16階がアルマーニ・レジデンス、
その他のフロアにもレジデンスが入っています。
上部にはオフィスと展望台が入っており
観光に訪れた人はよくこの展望台で
写真や動画を撮影しています。
しかし、建ててしまえば
もう高さを大きく変えることはできないため、
あとからもっと高い建物が完成すると
世界一はそちらに譲ることになります。
今、中東ではこのブルジュ・ハリファを超えるような
1000m級のハイパービルディング(超々高層建築物)の
建設が複数予定されています。
そのうちの1つは
エジプトの新しい首都に建設されます。
1,000mの高さを予定しており、
完成すればブルジュ・ハリファを超える
超高層ビルになります。
ちなみに日本一高いビルは
「あべのハルカス」で300mなので
それと比べると、なんと3倍以上の高さです。
ホテルや住居、ショッピングセンター、映画館、
レストランとカフェ、娯楽施設を含む
165階建てで構成される予定です。
2018年にプレスリリースされ
まだ着工自体は開始されていませんが
承認を受けている状態です。
2030年頃に開業予定で
エジプト新首都の中心部に位置し、
ランドマークになる建物となります。
今年（2022年）の初めにエジプトに幻冬舎の方にお越し頂きエジプトを取材して頂きました。
弊社で全てアテンドをさせて頂いたのですが
エジプトの新首都開発を担当する政府機関へも取材をさせて頂きました。
インタビュー記事は下記です。
前編：躍動する国、エジプト…首都移転を控える「カイロ」のいま
後編：建設進む「エジプト・新首都」世紀のプロジェクトの現場を往く
ランボルギーニレジデンスなどを手掛けている
開発会社にもインタビューをしています。
幻冬舎の方がエジプト視察の際に作成してくださった動画です。
過去にもエジプト不動産に関する記事を掲載していただいてます。
前編：世界随一の観光国「エジプト」投資対象として注目されるワケ
後編：世紀の好機到来「エジプト不動産」首都移転で何が起こるのか？
弊社がエジプトの不動産の取り扱いを始めて1年以上が経ちます。
調査を含めると、2年近くが経ちます。
現地にいるからこそ分かる情報を含めて
配信を行なっていきますので、よろしくお願いいたします。
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