海外投資不動産オンラインセミナー

今だに、３G・4Gの世界！！

日本のインターネット事情は
世界的にみたら、めちゃくちゃ優秀です。

ほとんど完璧と言っていいほど
インターネットインフラはしっかりと構築されており
光ファイバーを使った高速インターネットは当たり前！
４Gも当たり前で、都市部で5G！

と言う世界です。

しかし、これがエジプトになると
現在の首都のカイロでさえ

電波の良い所で4G
電波の悪い所で3G

固定のインターネット回線は
光ファイバーどころか
『 電話回線を使ったインターネット 』
と言う、日本からしたら
信じられないインターネット事情です。

そのため、私達のようにネット環境を
フルに利用して仕事をしている人間から
すると、仕事が本当に大変で

例えば、撮影した動画をYouTubeに
アップロードするだけで、半日くらい
PCを開きぱっなしなんてことはザラです。

1時間や2時間の動画ではないですよ！
10分、15分と言う動画で
こんなことが起こるわけです。

しかし、これは数年で劇的に変わります！

ネットを必要とする会社の大移動が始まる！！

エジプトの新首都は
『 スマートシティ 』 と言う形で
ITで街を管理する設計がされています。

そこで必要になってくるのは
『 高速インターネット 』 です。

そのため、エジプト政府は
3千億円以上の予算を付け
新首都の全土に『 光ファイバーケーブル 』
整備する計画で、工事が進んできます。

そうなると、変わってくるのが
『 オフィス事情 』 です。

私達の会社も含め
金融系、IT系、ホワイトカラーの職種は
仕事をするツールとして
インターネットを利用するため

インターネットのスピードが遅いと
作業効率がめちゃくちゃ悪いわけです。

しかし、これが新首都では
高速インターネットになるので

オフィスが新首都にあるだけで
従業員に作業効率は何十倍にも
跳ね上がるわけです。

となると、経営者としては
『 新首都にオフィスを移そう！ 』
となるのが、自然な流れです。

ゴルフ場単独では営業されない

日本人が思う 『 ゴルフ場 』 とは？

・ ゴルフ場単独で運営がされている。
・ 会員権があり、売買ができる
・ プレー代金が高い
・ 会員権を持っていても無料でプレーできない

と、言った所かと思います。

しかし、これが
エジプトやドバイなど、いわゆる
アラブ圏では、ゴルフの概念が全く
異なってきます。

そもそもとして
このアラブ圏では、ゴルフ場が単独で
運営されていることが少なく
（ 単独で運営されているケースも稀にありますが
ほとんどありません。 ）

基本的には
『 住宅 ＋ ゴルフ場 』 と言う形で運営されており

日本のタワーマンションの中に
スポーツジムや、プールが入っている
いわゆる住宅のオプション的な形で
運営がされているのが

アラブ圏のゴルフ場になります。

ゴルフ場が住宅のオプションと言っても
イメージが付きにくいと思いますが
下記のような形です。

コース周辺には住宅が立ち並び
『 家から直接カートでゴルフ場に行ける 』

それが、このアラブ圏のゴルフ場の形です。

また、料金体系なども日本とは全くことなり
会員権的な物はなく
その代わりに 『 年会員 』 と言う仕組みが
存在します。

これは、スポーツジムの 『 年会員 』 と
同じと思ってもらえたら大丈夫ですが

年間で20万円から40万円くらい支払うと
年間で何回もプレイできると言う仕組みです。

ゴルフ場のサブスクと言うイメージです。

また、住宅に住んでいる人は
『 ゴルフ場の利用は無料 』 と言う所が多く
住宅に住んでいない人でも
お金を支払えば、プレイができるのが
アラブ圏のゴルフ場事情です。

住宅にゴルフ場があることがステータスになる価値観

アラブ圏の人達は
基本的には 『 ゴルフはしない 』 です。

ドバイでもエジプトでも
ゴルフをしているのは外国人ばかり。

しかし、それでも
このゴルフ場付き住宅はとても人気です。

それはなぜか？

『 ステータス 』 です。

タワーマンションで眺望が良いことが
『 ステータス 』 になるのと同じ理屈で

ゴルフ場が家にあることは
『 ステータス 』 なのです。

例え、プレイをしなかったとしてもです。

そのため、ゴルフ場付き物件は
リセールで5倍から10倍になったケースもあるくらい
人気で、また賃貸の面でも外国人に人気が高く
外国人に高く貸し出すことができます。

これが 『 アラブ圏 』 のゴルフ事情になってきます。

そして、まもなく
エジプトの新首都でも 『 ゴルフ場付き住宅 』
のご紹介が始まります。

基本的には海外居住者は国内銀行は使えない !?

移住ブームや、グローバル化の波で
海外居住者になることもけして
珍しくはない時代にはなりました。

そこで問題になるのが
日本国内の銀行口座です。

事実、私も日本に住んでいないこともあり
『 日本の銀行口座はどうしていますか？ 』 と
質問を頂くことがあります。

実際、私個人においては
『 日本の銀行口座は1つも持っていません 』。

また、日本国内の銀行の対応を確認すると
ほとんどの銀行で
『 非居住者は口座解約 』 となっています。

海外居住者であることを黙ったまま
オンラインで銀行口座を使い続けている人もいますが
近年はIPアドレスをチェックして
海外IPからのアクセスを拒否したり
それを回避するために『 VPN 』 で海外にいながら
日本のIPアドレスでログインを試みても
VPN対策により、アクセスを拒否され
使えないと言うケースが増えてきています。

しかし、一部の銀行では
『 非居住者向けのサービス 』 を提供している
銀行もあります。

海外居住者が使える国内銀行サービス

『 非居住者向けのサービス 』 を提供している
銀行が下記です。

【 みずほ銀行 】：海外勤務者向け日本国内送金サービス

【 三菱UFJ銀行 】：出国前にグローバルダイレクトを契約

【 三井住友銀行 】：出国前にグローバルダイレクトを契約

【 プレスティアSMBC信託銀行 】：
住所変更届 （海外居住） を提出すれば、口座を持ち続けることができる。
国際キャッシュカードを申し込むことも可能。

おすすめは
【 プレスティアSMBC信託銀行 】 です。

理由は
『 国際キャッシュカード 』 の発行です。

海外にいたとしても、海外のATMから
お金を引き出すことができるのが
『 国際キャッシュカード 』 で、これがあると
便利なことが多いです。

マイナンバーと言う踏み絵

今現在、海外居住者でも使える
国内の銀行サービスはありますが

でも、これも時間の問題だと見ています。

それが 『 マイナンバー 』 の問題です。

政府はありとあらゆる物に
マイナンバーを紐づけることを躍起になっています。

・ 健康保険証
・ 運転免許証
・ 銀行口座
・ 証券口座

などなど。

そして、政府はこれらのマイナンバーの紐付けを
前倒しし、2024年から運用開始をできるように
進めています。

また、今までは海外居住者になると
マイナンバーは失効していたのですが

2023年から海外居住者になっても
マイナンバーカードの返還は不要で、保持が可能に！

2024年には海外居住者も日本国内で、マイナンバーカードの
取得・再発行・更新ができるようになり、その後は
在外大使館や在外総領事館での取得・再発行・更新が
可能になる予定です。

つまり、このことから読み取れるのは
今後は
① 『 海外居住者もマイナンバーを紐付けしていくよ！ 』
② 『 マイナンバーがないと銀行口座はもう使えないよ！ 』

と言うことです。

そして、ここからは私の想像ですが
近年、海外の銀行口座も税金番号の提出を
要求をしてきており（ 日本で言う所のマイナンバー ）

海外居住者でもマイナンバーが失われないと言うことは
日本政府は海外居住者の所得も正確に補足できる
ようになる可能性があると言うことです。

そして、その先に待ち受けているのは
間違いなく 『 海外居住者でも日本で税金を支払え！ 』です。

海外居住者でもマイナンバーが失効しないとなると
一度、発行してしまえば最後
日本政府と鎖で繋がれたことになり
もう逃げることは不可能となります。

つまり、現在
海外居住者の方は、日本戻った際に
国内のサービスを使いたいために
『 マイナンバーを発行するか？ 』

国内のサービスは一切諦めて
『 マイナンバーを発行をしないのか？ 』

と言う踏み絵を踏まないと
いけなくなるかなぁ？と思っています。

賃貸管理会社に求められる役割

日本で不動産投資をされたことがある人であれば
『 賃貸管理 』と言う言葉は、１度は耳にしたことが
あると思います。

お願いする、しないは別として
『 賃貸管理会社 』における役割としては

・ 者の募集（客付）
・ 退去時の現状回復
・ 滞納家賃の回収
・ トラックレコード（賃貸記録）の作成
・ 入居者への細いトラブルサポート

などがあります。
簡単に言えば、投資家が持つ不動産を
貸し出す際に
『 作業を全て行ってくれて
収益（ 家賃収入 ）の最大化を行う会社 』
と言うことです。

今の日本の不動産市場において
『 賃貸管理会社 』と言うのは、山ほどあり
当たり前になっていますが

エジプトの不動産市場は違います。

まだまだ未熟な市場ゆえに
『 賃貸管理のプロ 』と言うのはいません。

不動産仲介会社が、素人考えで
『 お手伝いでやっている 』と言ったレベルです。

ゆえに、信じられないことが起きます。

日本人からしたら考えられない対応

例えば、日本の賃貸会社が
部屋を借りたいと言う人を案内する時
見せる部屋は、どうしておきますか？

少しでも気に入って借りてもらえるように

清掃をしたり、空気の入れ替えをしたり
スリッパを準備したりと
『 借りてもらうために、できる限りの努力 』を
すると思います。

しかし、これがエジプトの会社となると
『 賃貸管理のプロ 』がいないため

部屋がめちゃくちゃ汚い状況でも
平気でお客様を案内をします。

なぜ、部屋を綺麗にしないといけないのか？
『 賃貸管理の基本 』が、見本となる会社がないため
分からないのです。

トラックレコードの重要性

これは、日本の賃貸管理会社でも
できてないことが多いですが
不動産投資をする上で、
『 トラックレコード（ 賃貸記録 ）の作成 』は
とても重要です。

トラックレコードとは？

・ いくら賃貸募集をかけたのか？
・ いつから、いつまで家賃がいくらで貸し出されたのか？
・ どのような人（ 年齢や性別など ）が借りていたのか？

などを、記録している物です。

なぜ、これが重要なのか？
不動産を売却する際に、このトラックレコードが
あると投資家は購入の判断がしやすいからです。
つまり、売却をしやすくするためです。

例えば、同じエリアで
下記の２つの不動産があった場合
どちらの不動産に投資をしたいでしょうか？

【 A不動産 】
現在は、家賃10万円で借りられている部屋。
しかし、この部屋は先月までずっと空室で
5年間、賃貸募集をかけていた。それが
ようやく決まった部屋。

【 B不動産 】
現在は空室。誰も借りてない部屋。
しかし、この部屋は1年1回は入居者の入れ替えが
あるものの、募集をかければ2週間以内に
入居者が決まり、家賃はいつも6万円。

※このエリアの平均家賃は10万円とします。
どちらの不動産も、不動産価格は1000万円とします。

目先の家賃で言えばA不動産ですが
長い目でみたら、投資家としてはB不動産を
選ばないでしょうか？

では、長年の賃貸の状況が分かるように
するには、何が必要ですか？

トラックレコードです！！

だからこそ
トラックレコードの作成が重要なのです。

賃貸管理会社の重要性

残念ながら、エジプト人の会社には
『 賃貸管理のプロ 』と呼ばれる会社は
ありません。

まして、日本の賃貸管理の会社でも
トラックレコードの作成をしてないことがあるので
エジプトでトラックレコードなんて言葉を出しても
エジプト人達は？？？？ と、なります。

しかし、投資家においては

・ 高い収益（ 家賃収入 ）を出す
・ 高く売却する

ためには『 賃貸管理のプロ 』と
呼ばれる会社は絶対に必要です。

だからこそ、エジプトの不動産市場において
下記の業務は

・ 入居者の募集（ 客付 ）
・ 退去時の現状回復
・ 滞納家賃の回収
・ トラックレコード（ 賃貸記録 ）の作成
・ 入居者への細いトラブルサポート

全て、私達が『 賃貸管理のプロ 』として
『 日本語でサポート 』をしていきますので
ご安心して頂ければと思います！！

家賃収入と外貨規制

エジプトの不動産投資において
以下のことは、基本的にはベースです。

・エジプトの不動産はエジプトポンド建て
・家賃収入はエジプトポンド

外国人向けに貸し出している不動産で
USD建てで貸し出している不動産もありますが

エジプトで貸し出す際には
空室リスクを避けたいのであれば
『 エジプトポンドで貸し出す 』と言うのが
良いと思います。

当たり前と言えば当たり前ですが
圧倒的にエジプト人の人口のが多いですし
エジプト人はエジプトポンドで生活をしています。

貸し出す相手の分母が大きければ大きいほど
貸し出しやすくはなるので
『 エジプトポンドで貸し出す 』と言うのは
基本中の基本になると考えています。

しかし、ここで外国人投資家に問題に
なるのが『 外貨規制 』です。

エジプトでは
『 外貨→エジプトポンド 』の両替は
簡単にできても
『 エジプトポンド→外貨 』への交換は
簡単にはできません。

これは、政府が外貨準備高を増やしたいための
『 外貨規制 』ではあるのですが

では、外国人投資家は
受け取った、エジプトポンドの家賃収入を
どうしたらいいのか？

と言う問題が出てくるわけです。

そもそもとして、エジプトポンドを
海外に送金できるのか？

エジプトポンドをエジプトで外貨に
交換して海外に送金できるのか？

などなど。

私達はこれらの問題を全てクリアにしていますが
この問題は、かなり難しい問題で
管理会社選びを失敗すると
かなり痛い目を見ます。

外貨規制の問題をエジプトだけクリアするのは無理

【 問題１ 】
エジプト国内でエジプトポンドを外貨に
交換をすることはできますが
（ エジプト人は簡単ではないですが
外国人は比較的OK ）
それでも、銀行にある外貨の量次第で
交換はスムーズではないです。

また、エジプトポンドで受け取った家賃を
海外へ送金する場合は、外貨に交換してからの
送金となるので、外貨が思うように手に入るのか？
と言う問題が生じ、手に入らなければ
簡単には送金できません。

【 問題２ 】
家賃をエジプトポンドのまま海外送金をする
手もありますが、受け手側（投資家）で
エジプトポンドを受けれる口座を持っているのか？
と言う問題もありますし
またエジプト国内の多くの銀行では
エジプトポンドを直接海外送金をする手段を
持ち合わせていません。

日本でも海外送金をする際には
日本円で送金をすると言うよりはUSDなどが
使われることが多いですが
エジプトも同じで、銀行はエジプトポンドでは
海外送金はできないのです。

しかし、私達はこれらの問題を全て解決しています。

まず、前提として下記の流れがスムーズにできれば
問題はないのですが

① 家賃をエジプトポンドで受け取る
② エジプトポンドを外貨に両替する
③ 外貨で世界中の投資家に送金する

しかし、外貨規制の影響や銀行の外貨不足などで
スムーズにできない場合もあるので
代替案を持っておく必要があります。

その場合が下記です。

上記の流れが、エジプト国内でスムーズに
できないのであれば、第三国でそれを行えば
いいのです！！

まず、エジプト国内の銀行で
エジプトポンドを直接海外送金できる銀行は
かなり数が少ないですが、ゼロではありません。

エジプトポンドを直接海外送金できる銀行は
あります！！

なので、不動産の管理会社（弊社）が
その銀行の法人アカウントを持っていれば問題ありません。

次に、第三国の銀行で
エジプトポンド建ての外貨アカウントを準備する
必要があるのですが、これも弊社が持つ
銀行の法人アカウントは可能ですので問題ありません。

最後に、第三国の銀行で
受け取ったエジプトポンドを外貨に両替して
海外送金をすることについて外貨規制はあるのか？
と言うと、第三国ではそれがないので
これも問題はありません。

なので、下記の流れが問題なく
スムーズに行えます。

① 家賃をエジプトポンドで受け取る
② エジプトポンドを第三国に送金する
③ 第三国でエジプトポンドを外貨に両替する
④ 第三国から投資家へ送金をする

ここまでを弊社は準備させて頂いているので
受け取ったエジプトポンドの家賃収入は
弊社が管理している以上『 どうにでもなる！ 』
と思って頂いて大丈夫です。