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引き渡し時は、隅々までチェックすべし！

これは、文化や風習の違いが大きいですが
日本の不動産の場合
多くの業者のケースで、引き渡し時には
お客様に引き渡しをする前に、業者が
『 問題ないか？ 』 の最終チェックを行い
お客様に引き渡すのが通常です。

そのため、日本の場合ですと
よほどの悪徳業者に捕まらない限り
引き渡し時に問題があると言うことは
ほとんどありません。

しかし、エジプトは違います。

不動産の引き渡し時には
『 基本的には問題がある物 』 と
考えておくべきです。

日本と違い、エジプトの場合は
『 お客様が最終確認をし、問題があれば
修復したらいい 』 みたいな考えがあるため
業者側で、引き渡し前に
細かく最終チェックをすると言うことは
ありません。

日本人の感覚で言えば
『 そんなのありえない 』 と言う風に
感じるかもしれませんが
エジプト人からしたら
『 問題があった時には無料で修復するんだし
何が問題の？？ 』 と言う感覚なわけです。

ここについては、どっちが正解なのか？
はなく『 文化や風習の違い 』 と割り切る
考えが重要だと思っています。

日本人の感覚で細くチェックすべき

投資家として重要なのは
上記のことを 『 情報として知っている 』 と
言うことです。

これを知っているのか？
知らないのか？

では、引き渡し後の運用で
大きな差が付きます。

このことを知っていれば
投資家は引き渡し時に
『 細かくチェックしないといけない 』 と
言う意識が生まれるので

貸し出す際にも、欠陥住宅を貸し出す
みたいな事故が発生しなくなります。

そして、その引き渡し時の
『 最終チェック 』 は、私達のような
日本人が、日本人のきめ細かい視点で
チェックし、日本人クオリティに仕上げることが
重要だと思っています。

この辺りも、弊社が全て責任を持って
サポートをしていきますので
エジプト不動産投資は
ご安心頂ければと思っています。

開発会社の専門はどこまで言っても不動産開発

最近、こんなご質問を頂きました。

『 ランボルギーニレジデンスや
タラーなどを開発している開発会社に
賃貸管理を任せられるのですか？ 』と。

答えは 『 できない 』 です。

開発会社の仕事は
土地を仕入れて、設計をし、建物を建て
それを販売する！ ここまでです。

それ以上も、それ以下もありません。

少し乱暴な言い方をすれば
開発会社は、不動産さえ売れれば
その後の責任は、しっかりと建物を
完成させ引き渡すまでで、引き渡した後の
ことは、どうでもいいのです。

しかし、これはエジプトに限った話ではなく
世界中、どこも同じです。

これは仕方ないのです。
なぜなら 『 そのようなビジネス 』 なので。

開発会社の専門はどこまでいっても
『 不動産開発 』 です。

開発会社が 『 できる 』 と言う理由

しかし、開発会社に
『 購入後、不動産の賃貸管理は任せられますか？ 』
と問い合わせを入れると
『 はい、サポートはしますよ 』 と言います。

しかし、この 『 サポートはしますよ 』 と言うのは
『 開発会社が部屋を売りたい 』 ための
営業トークにすぎなく
本当に最低限のサポートです。

最低限のサポートと言うのは
『 ポータルサイトに部屋を掲載する
サポートくらいはしますよ 』
と言う程度です。

しかし、ちゃんと
『 不動産投資として賃貸管理 』
をしていくためには

・ 集客
・ 内見の案内
・ 家賃の管理（滞納など）
・ 現状回復
・ 投資家へ送金(海外送金)
・ トラックレコードの作成

などをしっかり行っていく必要があります。
不動産を購入することは
不動産投資のスタートラインに立つと
言うことにすぎなく

購入した後が、本当の不動産投資のスタートです。
しかし、上記のことをしっかりと行える
エジプトの賃貸管理会社はいませんし
（ 特にトラックレコードの部分は ）
だからこそ、私達がエジプトで賃貸会社を
作ったわけです。

それを専門でもない開発会社に任せては
エジプトの不動産投資は100%失敗します！！

世界中に詐欺師はいる

先進国だろうが、新興国だろうが
『 詐欺師 』 は基本的に世界中
どこでもいます。

詐欺師がいない国はいないですし
人口の多い国は、その分母に比例して
詐欺師の数も増えます。

そして、私達がいるエジプトでも
それは例外ではありません。

今日は、エジプトで詐欺に引っかからないために
私が見た、エジプトの不動産詐欺について
お伝えします。

エジプトの不動産詐欺は
詐欺事件の中では、かなりレベルが低く
お粗末な物です。

犯罪なので、詐欺師に1流も3流もないですが
もし分かりにくい高度な詐欺師を1流とするなら
エジプトの詐欺師は4流です。

では、具体的にどのような詐欺だったのか？
と言うと

『 新しく不動産が販売され、その不動産を購入した
人達がお金を支払い、開発会社が速攻逃げた！！ 』

と言う詐欺です。

購入した人にバレないように 『 何かを隠そう 』 とか
あたかも工事が進んでいるように 『 偽情報 』 を流すとか

そんな小細工はありません。

短期決戦で 『 ただ、速攻逃げる！！ 』
それだけです。

もはや、詐欺と言うよりは
『 強盗 』 に近い類です。

どのようなプロジェクトで詐欺が起きやすいのか？

弊社でご紹介している
エジプト新首都の高級住宅 『 コンパウンド 』 は
そもそもとして、プロジェクトが大きく
それが行える開発会社も資金力が求められるため
大きな開発会社が多いです。

そのような開発会社は
これまで数々のプロジェクトを完遂してきているため
上記のようなお粗末な詐欺をする会社はありません。

詐欺が発生するのは
決まって、下記のような小さな
アパートタイプの物件です。

写真に写っているアパートは
詐欺ではないですが

このような小さなアパートを販売している
会社に詐欺が多く

建物の工事が始まる前に
速攻で逃げられます。

そして、詐欺師達に共通しているのは
どこも 『 ベンチャー 』 のような
『 できたばかりの会社 』 が多いと言うことです。

おそらく詐欺をするために作った会社なのでしょうが
その手の会社のプロジェクトは
絶対に手を出してはいけません。

ドバイの総人口

2023年時点で、ドバイの総人口は
約320万人と言われています。

また、ドバイの人口の推移が下記で

ドバイの人口は年々増加しており
今後も増えていくことが予想されています。
しかしそれは、現地のドバイの人 （ UAE国籍の人 ） が
増加をし続けると言うよりは
外国人の移民により増え続けると言う意味になります。

ドバイの外国人居住者

ドバイの人口の大部分は外国人労働者であり
彼らは全体のおよそ90 %を占めています。

つまり、人口が 320 万人のうち
288 万人は外国人だと言うことです。

そして、この部分が増え続けているので
ドバイの人口は増加しているのです。

主要な国籍別の外国人居住者

288万人の外国人のうち
どの国の外国人が多いのか？と言うと

ドバイに住む外国人の中で最も多い国籍は次の通りです：

1. インド：ドバイには大量のインド人労働者がいます。
   彼らはドバイの外国人労働者の約40%を占めており
   最も多いグループです。
2. パキスタン：パキスタン人もドバイの大部分の
   労働力を占めています。約20%の外国人労働者が
   パキスタンから来ています。
3. バングラデシュ：バングラデシュ人労働者は
   ドバイの外国人人口の約15%を占めています。

以上のように、ドバイの人口はインド、パキスタン、
バングラデシュからの移民で 75 %の人口をしめており
ほとんどインド人のような国になってしまっているのです。

ちなみに参考までに、4位 以下は

4. フィリピン 5. エジプト 6. イラン

となっています。

ドバイの闇

『 ドバイ ＝ 富裕層が多い！ 』 と
言うイメージですが

実際には、外国人のほとんどが
インド、パキスタン、バングラデシュからの
『 低賃金で働く労働者 』 であり

多くのことをIT化や、データー化している
ドバイ政府は実は
『 ドバイの労働者の平均年収を
公式な統計としては発表していない 』 のです。

それはなぜか？

『 低賃金で働く労働者 』 の年収は
100万円から150万円程度と言われており
（ 月収8万円から15万円程度 ）

そんな物を公表してしまえば
『 ドバイ ＝ 富裕層が多い！ 』 と
言うイメージが崩れてしまうからです。

また、富裕層の定義を
金融資産100万USD以上とした場合
ドバイに金融資産100万USD以上を
持っている人が、どれくらいいるのか？
と言うと

『 約26,000人 』 と言われており

これは人口に対して
わずか『 0.78% 』 です。

ドバイに来たことがある人であれば
よく分かると思います。

ドバイは、どこを見ても
『 インド人 』 だらけであり
もはやインドの国と言ってもいいくらい
街にはインド人が溢れかえっており
その多くは富裕層ではない！！

と言うのがドバイの実態です。