勘違いをしてはいけない！
賃料10% 上昇のカラクリ！

エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10%上昇 』 が義務化されています。
実際に、私が契約している部屋も
弊社でサポートさせて頂いた起業家の部屋も
『毎年10%賃料が上昇する 』 ことが
契約書に明記されています。

これは、弊社のクライアント様にも
お伝えさせて頂いておりますが
『毎年10%賃料が上昇する 』 と言うと
下記のように賃料が青天井で上がっていく
ことを想像してしまいますが、

実際はというと、
こんな右肩上がりには上昇をしません。
それは、なぜか？
『部屋を借りている人の退去 』 があるからです。

例えばですが
契約した家賃が100 だったとします。
それが翌年にはエジプトの法律で
110 になるわけですが
2年目の時に借りていた人が退去を
したとします。

すると不動産オーナーは
賃貸募集をかけるわけですが
前に借りていた人の賃料110 で
募集をかけるわけではありません。

その時の相場にあった賃料で
募集をかけるわけなので
100 なのか？105 なのか？
もしくは相場がかなり上昇して
130 なのか？
みたいな契約になるわけです。

すると、賃料上昇のイメージは
下記のようなイメージが正しくなります。

エジプトの不動産価格は上昇していますし
インフレも起きているので
基本的には右肩上がりで上昇をしていきますが
それでも『上がり下がりをしながらの上昇 』
と言うイメージが近いです。

この上昇がモロに表れてくるのは
立地が良いエリアに限定されると
考察しています。

つまり、東側に限定されたエリア！
だと思います。

人は東へ移動している

現在、エジプトの首都はカイロです。
カイロの東にはNEWカイロ。
さらにその東には新首都が建設中で
さらにさらに、新首都の東には
貿易の拠点である『スエズ』 があり
スエズには工業地帯の『フリーゾーン』 があり、
世界中の工場が集まろうとしています。

つまり、エジプトの『仕事』 は
『新首都からスエズまで』の東に大きく
移動と拡大をしようとしており
人は仕事を求めて東へ東へ
移動を始めています。

そのため、不動産価格も
東の方が（人が集まる場所 ）高くなる
傾向がモロに出ています。

西側の不動産は上がらない

人が東へ東へ移動していく中で
私達は新首都からもっとも遠くなる
西側のエリア『ギザエリア』 の
不動産価格は大きく上がらないと考えてます。
（インフレ分は上がりますが… ）
もともと、ギザエリアは貧困層の多いエリアで
エジプトの法律で不動産の賃貸契約書は
『毎年10% の上昇 』 と言うことが
義務付けられているとは言っても、
10％ の上昇なんかされたら、
賃料が払えない人の方が多いのです。

つまり、賃料上昇をする前の段階で
入居者は出て行きますし、
また安い賃料で人を募集しないと
『入居者が決まらない 』 という
エリアが貧困層エリアの現状です。

なので、賃料上昇の比較で見ると
下記のようなことが起こるわけです。

まとめ

エジプトの不動産も東京エリアを
基準に考えてもらうと
非常に分かりやすくなるとお思います。
東京でもっとも不動産価格が高く
賃料上昇や不動産価格の上昇が
起こりやすいのはどこでしょうか？

それは、東京駅がある大手町や丸の内
六本木や麻布、千代田区の番町など
元々『資産価値が高い！』 と言われている
エリアではないでしょうか？
このような場所がエジプトでは
『新首都 』 になります。

逆に、東京の西側である
『あきる野市 』や『多摩 』エリアは
どうでしょうか？

元々『資産価値が低い 』エリアなので
多少の価格変動はあるにしても
『資産価値が高いエリア 』に比べると
不動産価格の上昇や賃料上昇が弱いわけです。
これが、エジプトで言うと『ギザエリア 』です。

日本の投資家からすると
エジプトの土地勘がないため
どのエリアがいいのか？分かりにくいものですが
その場合、エジプトのその場所（投資をする場所）が
『東京で言うと、どこに該当するのか？ 』
と言うことを考え
『東京のその場所で不動産投資をする価値はあるのか？ 』
と言うことを考えてもらうと
エジプトの不動産投資は、よりクリアになると思います。
安いエリア（ギザみたいな ）には安いなりの理由があり
安いから上昇すると言う理屈にはなりません。